聚焦“供给侧结构性改革”系列之二 提升去库存品质,激发新常态活力

2016-08-07 13:11  来源:人民网

  编者按:

  2015年12月中央经济工作会议以来,以习近平同志为总书记的党中央高瞻远瞩,统揽全局,针对当前经济新常态提出供给侧结构性改革的新战略,并从我国经济发展的阶段性特征出发,形成了“三去一降一补”这一具有重大指导性、前瞻性、针对性的经济工作部署。针对上半年经济运行情况,习近平总书记再次提出供给侧结构性改革,并对改革提出新要求。目前,随着五大任务的持续推进,改革成效已经开始显现,我们必须把握好经济发展新常态这个大逻辑,坚定不移推进供给侧结构性改革,化压力为动力,推动我国经济发展长期向好。

  我们该如何客观地看待成绩与难点?如何更好地推进完成五大任务?人民网记者通过专家座谈、基层调研等形式,选择五大领域、七个地市以及多家企业进行深度采访,并就各地取得的经验、成绩进行了全面梳理。从今天起,本网将推出“聚焦供给侧结构性改革系列报道”,全面反映各行各地贯彻落实、精准发力“供给侧结构性改革”的探索实践,以期为改革提供有益的参考。

  国家统计局数据显示,2015年年末,商品房待售面积为71835万平方米,2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米,达到历史最高点。而后连续四个月库存降低,累计去化库存总数达到2515万平方米。在财税、金融等政策刺激下,房地产开发投资增速在连续23个月下滑后,今年1月份开始有所回升。

  上半年在楼市去库存压力不减的背景下,“地王”的身影有增无减。第三方机构数据显示,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗,其中溢价率超过100%的地块达到了109宗,溢价率超过50%的地块更是多达167宗。

  自2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点,至今半年有余,楼市去库存交出“中考”答卷。梳理各地经验表明,只有积极适应经济发展新常态,坚定不移地推进供给侧结构性改革,着力改善产品端供给,才能真正确保楼市去库存,防止房地产泡沫的滋长。

  城市分化严重因城施策避免“一刀切”

  今年上半年出现了合肥、南京等热点城市库存不足300万平方米,消化周期已小于3个月,而沈阳、大连、烟台等城市库存有所回落,但总量依然处于高位。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因,特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大,消化慢的特征。

  “现在合肥买房要找关系、走后门,请政府出台政策让楼市回归正常”,网友在人民网地方留言板一则留言如是。

  根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国,5月份合肥市环比上涨5.1%,仅次于厦门环比涨幅,同比则上涨了23.3%。而在4月份,合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8%,涨幅全国第一。根据第三方机构5月份监测数据计算,合肥住宅库存消化周期仅剩2个月。

  与省会形成鲜明对比,在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中,将全省目标明确为用3年左右时间,去化商品房库存2500万平方米。

  对此,中国房地产协会副秘书长胡安东表示,房地产在快速发展的同时,长期积累的问题和矛盾在日益显现,城市分化严重成首要突出问题。

  胡安东认为,库存问题不能一概而论,除了部分二线城市和三四线城市库存量过大,变成了城市“负资产”外,一些一线城市写字楼、商业地产、城市综合体库存也尤为严重。在政策供给上,应该分类分区域施策,避免一刀切。

  一方面,对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算,按照待建、在建、已建待售分类,摸清各业态库存的成因和底数。二从供给侧营造有利于企业的发展环境。三是加快三四线城市基础设施建设,促进产业发展和配套服务,结合大城市人口疏解计划,在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住,逐步盘活库存。四是根据目前保障性住房闲置的情况,部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建,加大保障性住房的货币化安置力度,将城中村、城郊村纳入棚户区改造范围。

  今年上半年,山西、内蒙古、广西、海南、福建、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策,33个市一级政府也出台地方去库存政策。

  改善产品端供给积极推进住宅产业化及绿色科技建筑

  今年上半年,一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征,产品、设计、质量、配套不足导致无效供应增加,成为延长去库存进度、制约房地产行业发展的主要矛盾。

  在库存去化率水平较高的杭州,某别墅项目2013年开盘,2015年全年销售量为零,库存占项目总量的50%,开发企业负债7.6亿元,无奈将项目转手。记者了解发现,原项目设计规划为500平方米左右的大面积、毛坯房别墅,因总价高,后期装修成本高等原因,不受市场认可。新接手开发商将项目改为100平方米以内的精装修别墅,并在周边增加了餐饮购物、休闲娱乐、文化体育、健康医疗和交通等配套服务,使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品。

  对此,胡安东认为,产品设计升级也是房地产行业与新经济、新技术高度快速融合的最有效途径。

  在产品设计上,要将建筑设计与城市设计融合,兼顾室内装修设计。要适应家庭和社区结构的变化,以人为本,创造高品质的居住空间,拓展高质量的服务空间,推动住宅向更高层次发展;要在住宅生产中,体现科技、自然、生态、人文的含量,提升住宅产品的价值;要有效利用新技术促进住宅的升级换代,大力发展绿色建筑、产业化建筑,依托互联网和智能技术整合产业链,促进房地产与现代服务业不断融合,建立智能舒适、健康愉悦的居住环境。

  在城市规划与配套上,首先要合理布局,按“加密路网、划小住区、开放公区、组团封闭”的原则,让小区居民享受敞开式的居住文明,方便群众生活。其次要落实配套,商业、公共服务配套设施要与小区同步规划、同步建设、同步使用。

  此外,商品房交付仍以毛坯房为主,大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放,对生态环境产生了不良影响,能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题。

  胡安东表示,“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期,要推进住宅产业化和新型建造,为老百姓建造长寿命、好性能、绿色低碳的百年住宅。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系,利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例。

  实际上,早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件,但由于技术短板、成本过高等原因一直推进缓慢。

  “随着土地成本、劳动力成本不断上升及新技术的快速出现,参与住宅产业化的市场主体更多,住宅产业化进入快速发展期,长尾效应也将显现,”京投发展总裁高一轩对住宅产业化的发展表现出信心。

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作者: 编辑:陈嘉新